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매입가 · 임대료 · Exit Cap — 핵심 가정만 넣으면 IRR과 Equity Multiple, 연도별 DSCR, 민감도와 역산까지 심의 자료의 골격이 그 자리에서 계산됩니다. 결과는 수식 구조가 담긴 Excel로 내려받아 그대로 검증하실 수 있습니다.
스크리닝 도구는 가정이 투명할 때에만 근거가 됩니다. Model Desk가 쓰는 계산 골격을 전부 공개합니다 — 내려받는 Excel도 같은 구조를 따릅니다.
총 투자액 매입가 × (1 + 취득세율 + 부대비율) — 자기자본은 총 투자액에서 대출 · 우선주 · 승계 보증금을 뺀 잔액(plug)으로 계산합니다.
1차연도 NOI EGI − 운영비 · EGI = (임대료 + 관리비 순수입) × 임대면적 × 12 × (1 − 공실률) + 기타수입 + 보증금 운용수익. 임대면적은 연면적 × 전용률(오피스 88% · 물류 97% 기본)입니다. NOI를 직접 아는 경우 임대료 대신 NOI를 바로 입력할 수 있습니다.
연차별 전개 NOI(t) = NOI(1) × (1+g)^(t−1) · 운영비에는 별도 상승률을 적용합니다.
매각 매각가 = 매각 다음해 NOI ÷ Exit Cap → 순매각가 = 매각가 × (1 − 매각수수료). 매각 시 대출 잔액 · 중도상환수수료 · 승계 보증금(성장률 반영 정산)을 차감합니다.
부채 — 만기일시 · 원리금균등 · 원금균등 3가지 상환구조로 연도별 이자 · 원금 · 잔액을 전개합니다. DSCR = NOI ÷ (이자 + 원금) · Debt Yield = NOI ÷ 기말잔액 · 내재 LTV = 잔액 ÷ (해당연도 NOI ÷ Exit Cap). DSCR 분자는 CAPEX 차감 전 NOI 기준입니다 — 약정이 NCF 기준이면 별도 환산이 필요합니다.
우선주 워터폴 — 매 기간 우선배당(누적 미지급 이월)을 먼저 지급하고 남은 현금이 보통주 몫입니다. 매각 시 우선주 원금과 미지급 배당을 보통주보다 먼저 정산합니다.
세금 — 도관(기본)은 배당소득공제로 법인세가 0에 수렴한다고 보아 세전 ≈ 세후. 비도관은 감가상각 = 총투자액 × 30%(건물분) ÷ 40년, 과세소득 = NOI − 이자 − 감가상각 − 보수·고정비로 법인세를, 매각 시 순매각가 − 세무상 장부가에 양도차익 세금을 반영해 세전 · 세후 IRR을 함께 표시합니다.
수익률 — 레버드 IRR은 보통주 현금흐름의 내부수익률(이분법 탐색), Equity Multiple = 총회수 ÷ 투입 자기자본, 평균 배당수익률 = 보유기간 운영배당 평균 ÷ 초기 자기자본(매각 회수 제외). 언레버드 IRR은 무차입 기준(−총투자액, 연 NOI, 매각연도 +순매각가)입니다.
수입 인식 — Σ(평형별 세대수 × 세대당 분양가) × 분양률. 상업시설은 면적 × 평당 분양가 × 별도 분양률로 분리 반영합니다.
판매 곡선 — 분양 개시월에 초기 계약분이 계약되고, 잔여분은 흡수기간 동안 균등 판매됩니다. 각 계약(코호트)은 계약금 즉시 → 중도금 회차(개시~준공 사이 균등 배치, 늦은 계약분은 경과 회차를 계약 시 일괄 납부) → 잔금 준공월 순으로 현금화됩니다.
지출 — 토지비는 계약금 · 잔금 2회 분할(착수 시 10%, 착공 직전 잔액), 공사비 · 설계감리 · 예비비는 공사기간 균등 기성, 기타 고정비는 전 기간 균등, 분양보증료는 개시월 일괄, 판매비는 계약 발생과 연동합니다. 중도금 무이자 조건이면 수분양자 중도금 이자를 시행이 대납하는 비용(누적 중도금 × 본PF 금리, 월할)이 준공까지 발생합니다.
조달 — 브릿지 → 본PF — 자기자본을 먼저 투입하고 부족 자금은 차입으로 자동 인출합니다. 착공 전에는 브릿지 금리, 착공 후에는 본PF 금리가 적용되며 착공 시점 잔액은 본PF로 차환됩니다. 잉여현금은 차입을 자동 상환하고, 이자는 잔액에 월할로 붙습니다(현금 부족 시 이자도 차입으로 조달).
지표 — 사업이익률 = 사업이익 ÷ 분양수입(세전) · 필요 브릿지/본PF 한도 = 구간별 최대 인출 잔액 · Equity Multiple = 회수 ÷ 투입 · 연환산 수익률 = EM^(12/사업개월) − 1. 손익분기 분양률(이익 = 0)과 PF 상환한계 분양률(차입 전액 상환이 가능한 최소 분양률)은 분양률만 바꿔 엔진을 반복 계산(이분법)해 구합니다.
단순화 — 균등 기성 · 상업시설 균등 판매 · 브릿지 차환 수수료 미반영 · 세전 기준(법인세 · 종부세 미반영). 정밀 수지는 Excel에서 이어가시기 바랍니다.
대안별 텀시트(한도 · 금리 · 만기 · 상환구조 · 일회성 비용)로 순인출액 = 신규 한도 − 기존 잔액 − 비용, Debt Yield = NOI ÷ 한도를 계산하고, 상환구조별 원리금으로 전 기간 연도별 DSCR을 전개해 기준 충족 여부를 판정합니다. 만기 일시상환(벌룬)은 차환을 가정해 원금을 DSCR 분모에서 제외하며, 변동금리 · 약정 트리거는 반영하지 않습니다.
Excel의 표지에는 생성 시점의 화면 계산값(IRR · EM · DSCR)이 함께 기록됩니다 — 받은 사람도 시트의 수식 결과와 대조해 일치 여부를 확인할 수 있습니다. 현금흐름 시트의 NOI · 매각 · 수익률 셀은 가정 시트를 참조하는 살아있는 수식이므로, 가정을 바꾸면 결과가 따라 움직입니다(부채 스케줄은 값으로 기록되며 표지에 명시).
한계 — 반드시 확인하십시오. 화면 수치는 표준 방법론에 따른 간이 추정입니다. 공실 전개 · CAPEX · 렌트프리 · 약정 트리거 등은 단순화되어 있습니다. 본 도구는 투자 권유가 아닌 교육 · 정보 제공 목적이며, 실제 의사결정에는 정밀 실사와 전문가 검토가 필요합니다.